KAUPANVAHVISTUS

Kaupanvahvistus tehdään kun ostat, myyt, tai lahjoitat kiinteää omaisuutta, eli yleensä kiinteistöjä (maa- tai vesialueita) tai niiden osia, eli määräaloja tai määräosia. Tontin lohkominen ja tilan halkominen ovat yleisimmät kiinteistökaupan tai luovutuksen yhteydessä tehtävät kiinteistötoimitukset.

Kaupanvahvistuksessa luovutus vahvistetaan kaupantekotilaisuudessa kaupanvahvistajan allekirjoituksella kaikkien luovutuskirjan allekirjoittajien läsnäollessa. Mikäli joku osapuolista ei pääse paikalle kaupantekotilaisuuteen, hän voi valtuuttaa yksilöidyllä valtakirjalla asiamiehen allekirjoittamaan luovutuskirjan puolestaan. Ilman kaupanvahvistusta luovutus ei ole pätevä, eikä luovutuksen saaja voi saada lainhuutoa (kirjattua omistusoikeutta) luovutettavaan kohteeseen, eli omistusoikeus ei voi siirtyä luovutuksen saajalle.

Kaupanvahvistuksen jälkeen kaupanvahvistaja tekee kiinteistönluovutusilmoituksen Maanmittauslaitoksen järjestelmään kahden arkipäivän kuluessa luovutuksesta ja luovutustilaisuudessa luovutuksen saaja voi halutessaan sopia, että kaupanvahvistaja saattaa vireille lainhuudon hakemisen luovutettuun omaisuuteen. Luovutuksen saajan tulee huolehtia itse varainsiirtoveron maksamisesta verottajan ohjeistuksen mukaisesti.

Kaupanvahvistajan palkkiosta säädetään asetuksella. Kaupanvahvistuksen hinta vuonna 2023 on 120 euroa (alv 0 %). Lisäksi peritään mahdolliset asiakirjojen (kiinteistörekisteriote, lainhuutotodistus ja rasitustodistus) hankintakustannukset (14 euroa/kpl, alv 0 %), matkakustannukset (46 snt/km, yhteen suuntaan) ja muut mahdolliset ylimääräiset kustannukset.

Kiinteistön kauppakirjan laadinta alkaen 279 euroa (sis. alv 24 %) + mahdolliset asiakirjakulut (yleensä 3 x 14 euroa, alv 0 %).

Maksun voi suorittaa käteisellä tai MobilePaylla. Maksaminen laskulla on myös mahdollista.

KAUPANVAHVJISTAJAN TEHTÄVÄT

Kaupanvahvistaja voidaan tilata luovutustilaisuuteen luovuttajan (myyjän), luovutuksensaajan (ostajan) tai kiinteistönvälittäjän toimesta. Kaupanvahvistajan tehtävä on todistaa oikeaksi kiinteää omaisuutta koskevat luovutukset. Kaupanvahvistaja käy läpi kiinteistöä koskevat asiakirjat, varmistaa osapuolten henkilöllisyyden ja, että kauppakirja on laadittu maakaaren 2 luvun 1 § edellyttämällä tavalla, eikä luovutuksen vahvistamiselle ole mitään muutakaan estettä.

Kauppakirjan määrämuoto

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppakirja allekirjoittajien läsnä ollessa.

Luovutuskirjasta on käytävä ilmi:

• luovutustarkoitus (esim. kauppa tai lahja),
• luovutettava kiinteistö,
• myyjä ja ostaja,
• kauppahinta tai muu vastike.

Kiinteistön viralliset asiakirjat

Kiinteistörekisteriote

Kiinteistörekisteriotteella esitetään kiinteistöä ja sen muodostumista koskevia tietoja. Otteeseen on merkitty kiinteistön perustietojen lisäksi mm. kaavoihin liittyvät tiedot, tonttijaot ja mahdolliset rakennuskiellot. Lisäksi otteella näkyy merkinnät kiinteistöä koskevista rasitteista, käyttöoikeuksista ja käyttörajoituksista.

Lainhuutotodistus

Lainhuutotodistus on asiakirja, jolla osoitetaan rekisteriyksikön (kiinteistön) omistusoikeus. Siinä esitetään tiedot voimassa olevasta lainhuudosta ja vireillä olevasta lainhuutohakemuksesta sekä muusta kiinteistön tai sen osan saantoa koskevasta merkinnästä rekisterissä. Lainhuutotodistus voidaan tilata kiinteistöjen lisäksi myös määräaloja koskien.

Rasitustodistus

Rasitustodistuksesta käy ilmi kiinteistöön kohdistuvat oikeudet ja rasitukset. Sellaisia voivat olla esimerkiksi kiinteistöön tai sen osaan kohdistuva vuokra-oikeus tai hallinnanjakosopimus. Mikäli kiinteistö on esimerkiksi pankkilainan vakuutena, niin ne ilmenevät rasitustodistuksessa kiinnitys-merkintöinä.

KAUPANVAHVJISTAJAN LAUSEKE

Mikäli laadit luovutuskirjan, niin lisää luovutuskirjan loppuun allekirjoitusten jälkeen kaupanvahvistajan lauseke:

Kaupanvahvistajana todistan, että (myyjän nimi) luovuttajana ja (ostajan nimi) luovutuksensaajana ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan, ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla.

Paikka ja päivämäärä

Toni Sepperi, tonttipäällikkö (nro)

Kaupanvahvistajan lauseke valtakirjalla

Kiinteistön luovutuskirjan voi allekirjoittaa luovuttajan tai luovutuksen saajan puolesta myös heidän valtuuttamansa asiamies. Valtakirjassa määritellään valtuutuksen rajat tarkasti yksilöimällä luovutuksen kohde tai annetaan kaiken kattava yleisvaltuutus.

Mikäli kaupantekotilaisuudessa käytetään asiamiestä valtakirjalla, muotoillaan kaupanvahvistajan lauseke seuraavasti:

Kaupanvahvistajana todistan, että (myyjän asiamiehen etunimi sukunimi henkilötunnus), (myyjän etunimi sukunimi) puolesta valtakirjalla luovuttajana sekä (ostajan asiamiehen etunimi sukunimi henkilötunnus), (ostajan etunimi sukunimi) puolesta valtakirjalla luovutuksensaajana ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan, ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla.

Paikka ja päivämäärä

Toni Sepperi, tonttipäällikkö (nro)

Valtakirja

Kiinteistökauppaa varten yksilöity valtakirja voidaan muotoilla seuraavasti:

Valtuutan (asiamiehen etunimi sukunimi henkilötunnus) myymään alla mainitun omaisuuden, allekirjoittamaan kauppakirjan, sopimaan kaikki kaupan ehdot sekä vastaanottamaan ja kuittaamaan maksetun kauppahinnan puolestani. Valtuutettu on lisäksi oikeutettu luovuttamaan tai siirtämään mahdolliset panttikirjat.

Valtuutuksen tarkoittama omaisuus: (kiinteistötunnus ja osoite)

Valtuuttaja: (etunimi sukunimi henkilötunnus, osoite)

Paikka ja aika

(valtuuttajan allekirjoitus)

USEIN KYSYTYT KYSYMYKSET

Kuka tilaa kaupanvahvistajan?

Kaupanvahvistajan tilaa ostaja, myyjä tai kiinteistönvälittäjä. Sopikaa asiasta hyvissä ajoin, viimeistään kauppakirjan laatimiseen mennessä.

Kuka maksaa kaupanvahvistajan palkkion?

Kaupanvahvistajan palkkion maksamisesta voidaan sopia vapaasti, yleispätevää sääntöä ei ole. Yleensä kaupanvahvistajan palkkio maksetaan myyjän ja ostajan kesken puoliksi tai palkkion maksaa ostaja.

Kuinka paljon kaupanvahvistaja maksaa?

Kaupanvahvistajan palkkiosta säädetään asetuksella ja vuonna 2023 kaupanvahvistajan palkkio on 120 euroa (alv 0 %). Palkkion voi maksaa käteisellä, tilisiirtona tai MobilePaylla.

Mitä eroa on julkisella kaupanvahvistajalla ja kaupanvahvistajalla?

Ei mitään, molemmilla käsitteillä tarkoitetaan samaa asiaa.

Koska tarvitaan kaupanvahvistus?

Kaupanvahvistus tarvitaan mikäli myytte, lahjoitatte tai vaihdatte kiinteää omaisuutta (esim. kiinteistöjä, sen osia tai tonttia). Kaupanvahvistaja vahvistaa luovutuksen allekirjoittamalla kaupanvahvistajan lausekkeen luovutuskirjaan kaikkien luovutuskirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Kaupanvahvistusta ei tarvita mikäli myytte omistamaanne vuokraoikeutta (esim. vuokratonttia), vuokratulla maa-alueella sijaitsevaa rakennusta tai myytte asunto-osaketta. Kaupanvahvistusta ei myöskään tarvita mikäli kauppa tehdää sähköisesti.

Miten tilaan kaupanvahvistuksen?

Helpointa on sopia aika kaupanvahvistukselle puhelimitse p. 040 736 4233 tai kysyä asiaa sähköpostitse toni@sepperi.com.

Missä kaupanvahvistus voidaan tehdä?

Kaupanvahvistus voidaan tehdä periaatteessa missä tahansa – paikalla on oltava kaikki luovutuskirjan allekirjoittajat (tai heidän asiamiehensä) ja kaupanvahvistaja. Minut voitte tilata kaupanvahvistajaksi esimerkiksi pankkiin tai kotiisi, tai kaupantekotilaisuus voidaan järjestää toimistollani Loviisan Ruotsinpyhtäällä.

Mitä jos jompikumpi kaupan osapuolista ei pääse paikalle?

Voitte valtuuttaa asiamiehen allekirjoittamaan kauppakirjan puolestanne.

Mitä valktakirjassa pitää olla?

Valtakirjassa pitää olla valtuuttajan ja valtuutetun tiedot, kiinteistötunnus, kauppahinta sekä mahdollisimman tarkat tiedot luovutuksen kohteesta. Katsokaa esimerkki yksilöidystä valtakirjapohjasta ylempää.

Mitä tarkoittaa yksilöity valtakirja?

Yksilöidyssä valtakirjassa valtuutetun toimivalta yksilöidään tarkasti koskemaan kyseessä olevaa luovutusta.

Mitä kaupanvahvistuksessa tapahtuu?

Kaupantekotilaisuudessa kaupanvahvistaja tarkistaa luovutuskirjan allekirjoittajien henkilöllisyyden ja varmistaa luovutuskirjan tiedot oikeiksi sekä varmistaa, että luovutuskirja täyttää maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisen määrämuodon. Sen jälkeen kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan allekirjoittamalla luovutuskirjassa olevan kaupanvahvistajan lausekkeen.

Montako kauppakirjaa pitää olla?

Kauppakirjoja on oltava vähintään kolme kappaletta – yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi kaupanvahvistajalle.

Kuinka kauan kaupanvahvistus kestää?

Kaupanvahvistus kestää noin 15 minuuttia.

Mistä saan kiinteistötunnuksen?

Omistamasi kiinteistötunnuksen löydätte esimerkiksi viimeisimmästä kiinteistöverotuspäätöksestä. Voin myös selvittää kiinteistötunnuksen Maanmittauslaitoksen rekisteristä teille tai voitte selvittää kiinteistötunnuksen itse Maanmittauslaitoksen ’sevitä kiinteistötunnus’-sivulla.

Mitä jos myyjänä on kuolinpesä?

Mikäli kiinteistöä ei ole jaettu kuolinpesästä osakkaiden omistukseen ja lainhuuto on vainajan nimissä, niin ottakaa mukaan perukirja sukuselvityksineen sekä virkatodistukset kuolinpesän osakkaista. Lisätietoja asiasta löydätte Maanmittauslaitoksen ’muu omistajanvaihdos’-sivulta.

Mitä jos osapuolena on yritys?

Teidän tulee esittää yrityksen kaupparekisteriote (enintään 3 kk vanha), josta käy ilmi yrityksen nimenkirjoitusoikeudelliset henkilöt sekä mahdollinen yrityksen toimielimen tekemä päätös kiinteistön myymisestä/ostamisesta.

Kuinka saan lainhuudon (rekisteriin kirjatun omistusoikeuden) saannolleni?

Kiinteistön omistusoikeus rekisteröidään jättämällä lainhuutohakemus Maanmittauslaitokselle. Voitte jättää lainhuutohakemuksen Maanmittauslaitoksen sähköisessä asiointipalvelussa. Voitte sopia myös kaupanvahvistajan kanssa, että kaupanvahvistaja saattaa vireille lainhuutohakemuksen kiinteistönluovutusilmoituksen yhteydessä. Silloin teidän on toimitettava kopio maksetusta kauppahinnasta kaupanvahvistajalle esimerkiksi kaupantekotilaisuudessa tai sähköisesti esimerkiksi sähköpostilla. Muistakaa lisäksi maksaa varainsiirtovero verottajan ohjeistuksen mukaisesti.

Miten ja milloin varainsiirtovero pitää maksaa?

Varainsiirtovero maksetaan saannon jälkeen ja se on hyvä maksaa mahdollisimman pian. Mikäli varainsiirtoveroa ei makseta määräajassa, seuraa siitä varainsiirtoveron korotuksia. Varansiirtoveron voitte maksaa OmaVerossa. Sen maksaminen on edellytys lainhuudon myöntämiselle ja Maanmittauslaitos saa tiedon varansiirtoveron maksusta lainhuudon käsittelyä varten suoraan verottajan sähköisestä järjestelmästä.